有房子或土地出租者,於法必須將租賃所得,合併於每年度之綜合所得稅裡申報。租賃所得並非租金收入,計算方式是扣除必要的費用後,所剩下來的淨收入才算是租賃所得。租賃所得不是個別扣稅,而是併入綜合所得稅申報,所以稅率和出租者當年度的淨所得級距有關。 

圖一:租賃所得公式

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費用計算方式

費用的申報有下表兩種,可以選擇其中較高者:

不列舉必要的損耗
及費用

 

依財政部頒定之必要損耗及費用標準:
費用為租金收入之43%,也就是說:
租賃所得 = 租金收入*57%

 

列舉租賃合理而必要的損耗及費用



可分別針對房屋折舊、修理費用、保險費、
地價稅、房屋稅以及利息等,分別申報。
詳細部分請參考
財政部稅務入口網

 

 


範例分析

 

Peter有一間房屋出租,每月租金32,000元。未計算租賃所得前,Peter適用21%的所得稅率,請問Peter扣除所得稅後,出租房屋實質所得為多少?


Peter年租金收入= 32000*12 = 384,000
租賃所得 = 384000*(1-43%) = 218,880
所得稅 = 218880*21% = 45,964
實質租金收入 = 384000-45964 = 338,035

繳稅等值租金

有些房東為了節省稅金,並未照實報稅,萬一被查獲還得支付罰款,實在得不償失。為了鼓勵誠實報稅,這裡提供一個簡單的算式,可以幫助房東快速計算,假若要報稅的話,新的租金該多少,實質租金所得跟未報稅前一樣。只要知道「未報稅前租金」以及「適用稅率」,就可立即計算出「繳稅等值租金」。


繳稅等值租金 = 未報稅前租金/(1-57%*適用稅率)

 

範例分析

 

Michelle出租一房子,以前並未繳稅,每月租金20,000元。現在希望守法報稅,每月租金該調整多少,報完稅後實質收入會和以前一樣?Michelle適用稅率為13%。


Michelle未繳稅前每年可以實質租金收入24萬,那麼繳稅等值租金:

=20000/(1-57%*13%) = 21,600

新租金為21,600,繳完所得稅後所得會跟未繳稅租金20,000是一樣的。

驗算

租金收入 = 21600*12 = 259,200
租賃所得 = 259200*(1-43%) = 147,744
所得稅 = 147744*13% = 19,206
實質收入 = 259200-19206 = 239,994 (差6元是因為小數點)

繳稅等值租金之乘數

為方便包租公對上述租金之計算,直接做了一個乘數表,

乘數 = 1/(1-57%*試用稅率)


繳稅等值租金 = 未報稅前租金*乘數

 

表一:乘數表

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用以上例子來說,Michelle的適用稅率為13%,所以乘數為1.080030,繳稅等值租金:
=20000*1.080030 = 21,600

包租公婆只要知道自己的邊際稅率(適用稅率),從表一找出乘數,再將「未報稅前租金」乘上「乘數」即可。

 

 

資料來源:
http://www.masterhsiao.com.tw/CatRealEstate/IncomeTax/IncomeTax.htm

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