合約詳列物品維護責任違反可終止契約

2012年11月17日  
看屋時,房客可取得屋主同意將租屋處物品拍照存證,避免日後引起爭議。


【潘姿羽╱台北報導】租賃期間出租人和承租人最容易因修繕問題產生歧見,雙方因對修繕責任或範圍有不同的理解而僵持不下。專家表示,若租賃契約書無另外訂定細項,便依《民法》中「出租人有修繕義務」為準則,承租人應懂得主張自身權益,與房東協商修繕事宜。

許多房客會遇到租處有家具、器材損毀房東卻遲遲不修理的窘況,崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示,除非合約另有訂定其它修繕條款,否則依《民法》第430條:「出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。」如果租處有物品損壞須修繕,承租人可要求房東在一定時間內修好。如果房東遲遲不願出面修理,承租人可依法終止契約而不須支付違約金,或自行處理修繕問題,事後請房東歸還修繕費用。 

可請房東歸還修繕費

僅管,法律保障承租人的權益,但一般租屋市場,卻常是由房東主導契約。租賃契約書通常由房東準備,承租人簽約後,在租賃期間遇到各種狀況,便以契約書的條文為依據,但是部分房東會加註「耗材換修費用由承租人負擔」、「修繕費用由出租人和承租人共同分擔」、「出租人僅負擔前3個月的修繕費用」等對自己較有利的條款,相對之下,承租的房客就得負擔較多成本。應該在簽約的時候仔細閱讀內容,確認修繕處理合理才簽約。

馮麗芳表示,「耗材」一詞定義不明確,可能指燈泡、電池,若雙方認知不同便可能有爭議,建議承租人簽約時應明確了解修繕責任歸屬,並確認條文有無灰色地帶,否則簽約代表雙方都認同合約內容,日後無法反悔。 

確認條文無灰色地帶

部分房東會在簽約時要求電池、燈泡等消耗品由房客自行負擔,好房網協理鄭惠文建議,若有此類條文,雙方最好詳細列出不同物品的修繕責任歸屬,如房屋結構體(油漆剝落、漏水等)、家電用品(桌椅、床板、衣櫃、馬桶、電視、冷氣等)以及耗材細項。
雖然合約通常會註明「承租人歸還時須保持原屋況」,鄭惠文提醒租屋族,這是指正常使用情況下,承租人返回時屋況須保持原樣。若家電非故意毀損卻故障,房東仍要負修繕責任,不可依此條文歸咎承租人違約而要求賠償。 

【法律小辭典】

《民法》第429條 
若租賃契約沒有另外訂定條文規範,租處的修繕責任皆由房東負擔 

《民法》第430條 
租賃期間內,若租處有物品故障,房客可要求房東在一定時間內修好,如果房東沒在期限內修好,房客可以終止契約且不須支付違約金,或是房客自行修繕後,再要求房東支付費用 

*若租賃契約增訂修繕條款,則以雙方同意並簽約後的租賃契約內容為主 

資料來源:《蘋果日報》採訪整理 

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